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Stand: Oktober 2026. Wenn Angehörige sterben und eine Immobilie im Nachlass liegt, verbindet sich die persönliche Trauer mit dringendem Handlungsbedarf: Das Grundbuch stimmt nicht mehr mit der Realität überein, laufende Kosten fallen weiter an, und häufig weiß niemand genau, was als nächstes zu tun ist. Der erste und in den meisten Fällen unverzichtbare Schritt ist die Klärung der Erbfolge durch den Erbschein.
Mit dem Tod einer Person geht ihr gesamtes Vermögen kraft Gesetzes auf die Erben über – einschließlich einer Immobilie in Achim (§ 1922 BGB). Dieser Übergang geschieht automatisch und ohne behördlichen Akt. Das Grundbuch bildet die neue Rechtslage jedoch nicht sofort ab: Es weist weiterhin den Verstorbenen als Eigentümer aus. Diese Diskrepanz bleibt bestehen, bis die Grundbuchberichtigung beantragt und vollzogen wird.
Für Erbengemeinschaften, Nachlasspfleger und Betreuer bedeutet das: Die rechtliche Eigentümerstellung besteht bereits, der urkundliche Nachweis gegenüber Dritten fehlt jedoch noch. Banken, das Grundbuchamt und Notare verlangen diesen Nachweis, bevor sie Handlungen vornehmen oder ermöglichen.
Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis des Nachlassgerichts. Er bescheinigt, wer Erbe ist und in welchem Anteil. Für das Grundbuchamt ist er das maßgebliche Dokument: Nur mit dem Erbschein oder einem Europäischen Nachlasszeugnis – oder ausnahmsweise mit einem notariell beurkundeten Testament und dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll – kann die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall beantragt werden (§ 35 GBO).
Ein eigenhändig geschriebenes Testament ohne notarielle Beurkundung ersetzt den Erbschein nicht. Wer nur ein handschriftliches Testament vorliegen hat, muss den Erbscheinsweg gehen. Auch für den Abschluss eines Kaufvertrags über die Immobilie benötigt der Notar einen Nachweis der Erbfolge, da jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden muss (§ 311b BGB). Erst wenn dieser Nachweis vorliegt und das Grundbuch berichtigt ist, ist die volle rechtliche Handlungsfähigkeit gegeben.
Wenn Sie bereits wissen, dass Sie die geerbte Immobilie veräußern möchten, erhalten Sie unter Geerbte Immobilie verkaufen einen Überblick über die weiteren Schritte.
Zuständig für den Erbschein ist das Nachlassgericht – die Nachlassabteilung des Amtsgerichts am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen (§ 343 FamFG). Den Antrag können Sie persönlich mit Termin beim Gericht stellen oder durch einen Notar stellen lassen. Der Notar nimmt die erforderliche eidesstattliche Versicherung auf und leitet den Antrag weiter. Der Notarweg wird in der Praxis häufig gewählt, weil er formale Fehler von vornherein verhindert. Miterben beantragen in der Regel einen gemeinschaftlichen Erbschein; den Antrag kann auch ein einzelner Miterbe stellen.
In den meisten Fällen werden folgende Unterlagen benötigt:
Liegt kein Testament vor, gilt die gesetzliche Erbfolge, und die Verwandtschaftslinie muss vollständig urkundlich belegt werden. Fehlen Dokumente – etwa weil der Erblasser im Ausland geboren wurde und dortige Unterlagen nicht mehr verfügbar sind –, verlängert sich das Verfahren erheblich.
Die Bearbeitungsdauer beträgt in unkomplizierten Fällen üblicherweise mehrere Wochen bis einige Monate, je nach Auslastung des Gerichts und Vollständigkeit der Unterlagen. Wer die Immobilie verkaufen möchte, sollte den Antrag so früh wie möglich stellen, da Notartermine und Kaufinteressenten nicht unbegrenzt warten können.
Die Kosten richten sich nach dem Reinwert des Nachlasses und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Hinzu kommt: Eine Grundbuchberichtigung, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag beantragt wird, ist gebührenfrei; wer diese Frist versäumt, zahlt reguläre Eintragungsgebühren. Die Frist läuft ab dem Todestag – unabhängig davon, wann der Erbschein erteilt wird. Ihr Notar kann Ihnen die aktuell gültigen Gebühren für Ihren konkreten Fall nennen.
Unabhängig davon, ob der Erbschein bereits vorliegt oder die Erbengemeinschaft sich noch nicht geeinigt hat, fallen für eine geerbte Immobilie laufende Kosten an. Für Grundstücke in Achim gilt ab dem Jahr 2025 ein Grundsteuer-B-Hebesatz von 433 Prozent (Quelle: Stadt Achim, Grund- und Gewerbesteuer in Achim, abgerufen 2026-09-30). Diese Steuer fällt an, solange die Immobilie zum Nachlass gehört, und ist von der Erbengemeinschaft gemeinschaftlich zu tragen. Auch Versicherungen und Nebenkosten laufen weiter.
Für Angehörige, deren Eltern in ein Pflegeheim ziehen, stellt sich mitunter zusätzlich die Frage, ob die bisherige Immobilie als einzusetzendes Vermögen im Sinne des § 90 SGB XII gilt. Diese Frage ist einzelfallabhängig und sollte frühzeitig mit einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt für Sozialrecht besprochen werden.
Eine erste Orientierung über den Wert der Immobilie können Sie bei Haake Immobilien kostenlos als Markteinschätzung anfragen. Eine solche Markteinschätzung ersetzt kein Verkehrswertgutachten, gibt aber eine Grundlage für interne Gespräche in der Erbengemeinschaft und erste Planungen.
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Die Immobilie gehört dann gemeinschaftlich allen Miterben. Jede Verfügung über einen Nachlassgegenstand – Verkauf, Belastung, Übertragung – erfordert die Mitwirkung aller (§ 2040 BGB). Über die Immobilie verfügen kann kein Miterbe allein. Die Vermietung hingegen ist eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung; Entscheidungen darüber treffen die Miterben nach § 2038 BGB. Im Grundbuch werden alle Miterben in Erbengemeinschaft eingetragen.
Dieser Zustand kann dauerhaft bestehen bleiben, solange keine Einigung erzielt wird. Jeder Miterbe hat jedoch das Recht, jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verlangen (§ 2042 BGB). Kommt keine Einigung zustande, steht als letzter rechtlicher Weg die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG offen: Das Vollstreckungsgericht versteigert die Immobilie auf Antrag eines Miterben, auch ohne Zustimmung der anderen. Der dabei erzielte Erlös liegt in der Regel deutlich unter dem, was ein einvernehmlicher Verkauf einbringen würde.
In vielen Konstellationen lässt sich eine Einigung finden: durch Auszahlung eines Miterben gegen Anteilsübertragung, eine gemeinsam getragene Vermietung oder einen strukturierten Verkaufsprozess. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von den Interessen aller Beteiligten, dem Wert der Immobilie und den finanziellen Verhältnissen ab. Ein auf Erbrecht spezialisierter Notar oder Rechtsanwalt kann dabei unterstützen, eine tragfähige Lösung zu entwickeln.
Nein. Für die Grundbuchberichtigung genügt ein handschriftliches Testament nicht. Nur ein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag kann – zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll – unter bestimmten Voraussetzungen an die Stelle des Erbscheins treten (§ 35 GBO). Sprechen Sie dies im Zweifel vorab mit dem Grundbuchamt oder einem Notar ab.
Unvollständige oder nicht beglaubigte Dokumente sind der häufigste Grund für Verzögerungen im Erbscheinsverfahren. Das Nachlassgericht stellt Rückfragen, bis alle Unterlagen vollständig vorliegen. Bei gesetzlicher Erbfolge, wo die gesamte Verwandtschaftslinie urkundlich belegt werden muss, kann sich der Aufwand erheblich steigern – insbesondere wenn der Erblasser im Ausland geboren wurde. Wer frühzeitig alle Dokumente zusammenstellt und sich dabei durch einen Notar beraten lässt, verkürzt das Verfahren spürbar.
Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Vollstreckungsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Dieses Verfahren läuft unabhängig vom Willen der übrigen Miterben. Der Erlös bleibt dabei oft unter dem, was ein freihändiger Verkauf erbringen kann. Häufig lohnt sich deshalb der Versuch einer einvernehmlichen Lösung, bevor es zu diesem Schritt kommt.
Für eine erste Einschätzung Ihrer Situation stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Nehmen Sie Kontakt auf, damit wir gemeinsam besprechen können, welche Schritte als nächstes sinnvoll sind.
Titelbild: Foto von Anastassia Anufrieva auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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