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Stand: Oktober 2026. Wenn ein Elternteil in ein Pflegeheim zieht oder verstirbt, stehen Angehörige in Achim schnell vor einer Frage, auf die sie sich selten vorbereiten konnten: Was geschieht mit der Immobilie? Neben der persönlichen Belastung kommen rechtliche Fristen, steuerliche Pflichten und – wenn Geschwister beteiligt sind – gemeinsame Entscheidungsprozesse hinzu. Dieser Beitrag gibt einen sachlichen Überblick über die wesentlichen Schritte beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Achim. Er ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall; an den entsprechenden Stellen wird auf Notar, Steuerberater und Nachlassgericht hingewiesen.
Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen – einschließlich aller Grundstücke und Wohnungen – sofort und ohne weiteres Zutun auf die Erben über. Das regelt § 1922 BGB als Gesamtrechtsnachfolge: Einer gesonderten Übertragungshandlung bedarf es nicht. Die Erben sind in dem Moment Eigentümer der Immobilie, in dem der Erbfall eintritt – auch wenn das Grundbuch das zunächst nicht widerspiegelt.
Erben können die Immobilie verkaufen, ohne zuvor selbst im Grundbuch eingetragen zu sein (§ 40 GBO); sie müssen ihr Erbrecht aber nachweisen. Als Nachweis der Erbfolge verlangt das Grundbuchamt nach § 35 GBO in der Regel einen Erbschein oder eine beglaubigte Ausfertigung eines notariellen Testaments mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll. Den Erbschein beantragt man beim zuständigen Nachlassgericht. Ein Notar kann den Ablauf erläutern und begleiten. Hinweis: Die Umschreibung des Grundbuchs ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei; danach können Gerichts- und Notargebühren anfallen.
Hinterlässt die verstorbene Person mehr als einen Erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen Miterben gemeinsam, und Entscheidungen über sie können nur gemeinschaftlich getroffen werden. Nach § 2040 Abs. 1 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen; für den Verkauf einer Nachlassimmobilie ist daher die Zustimmung aller Miterben erforderlich.
Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen – also darauf bestehen, dass der Nachlass aufgeteilt wird. Das erzeugt Handlungsdruck, erzwingt aber keinen sofortigen Verkauf. Scheitert die Einigung dauerhaft, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Bei einer solchen Zwangsversteigerung bleibt der Erlös oft unter dem, was ein geordneter Verkauf auf dem freien Markt ergeben würde. Eine außergerichtliche Einigung ist für alle Beteiligten wirtschaftlich vorzuziehen.
Eine gemeinsam beauftragte Markteinschätzung kann eine neutrale Grundlage für das Gespräch unter Miterben schaffen. Hier können Sie eine kostenlose Markteinschätzung für Ihre Immobilie in Achim anfragen.
Beim Immobilienerbe sind zwei Steuerarten besonders relevant: die Erbschaftsteuer und – wenn die Immobilie innerhalb bestimmter Fristen verkauft wird – die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne. Beide hängen von den Umständen des Einzelfalls ab; die folgenden Hinweise geben eine erste Orientierung, ersetzen aber keine steuerliche Beratung.
Erbschaftsteuer: Der Erwerb von Todes wegen unterliegt der Erbschaftsteuer. § 16 ErbStG sieht persönliche Freibeträge vor, deren Höhe vom Verwandtschaftsgrad abhängt. Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder können höhere Beträge steuerfrei erwerben als entferntere Verwandte oder nicht verwandte Erben. Soweit der Freibetrag überschritten wird, richtet sich die Steuerbelastung nach dem Wert des Erwerbs und dem Verhältnis zum Erblasser. Ein Steuerberater kann die konkrete Belastung berechnen und prüfen, ob Gestaltungsmöglichkeiten bestehen.
Sonderregel Familienheim: Nach § 13 ErbStG kann das selbst genutzte Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei auf den Ehegatten oder auf Kinder übergehen. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Erbe die Immobilie unmittelbar nach dem Erbfall für einen Mindestzeitraum selbst bewohnt. Wer die Immobilie direkt verkaufen möchte, kann diese Befreiung grundsätzlich nicht nutzen. Die genauen Voraussetzungen und Haltefristen sollte man mit einem Steuerberater besprechen.
Spekulationssteuer: Nach § 23 EStG ist ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn zwischen Erwerb und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Bei einer geerbten Immobilie ist das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers maßgeblich – nicht der Zeitpunkt des Erbfalls. Hat der Erblasser das Objekt vor mehr als zehn Jahren erworben, entfällt die Steuerpflicht in der Regel. Steuerfrei bleibt auch eine Immobilie, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren – oder durchgehend seit der Anschaffung – zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde; ob das bei einer geerbten Immobilie greift, klärt ein Steuerberater.
Mit dem Eigentum an der Immobilie treten Erben in alle laufenden Eigentümerpflichten ein. Dazu gehört die Grundsteuer, die bis zum Eigentumsübergang auf den Käufer zu entrichten ist. In Achim gilt seit 2025 ein Grundsteuer-B-Hebesatz von 433 Prozent (Quelle: Stadt Achim, Grund- und Gewerbesteuer in Achim, abgerufen 2026-09-30). Diese laufende Belastung sollte bei der Planung des Verkaufszeitraums berücksichtigt werden.
Wer eine Immobilie zum Verkauf anbietet, ist verpflichtet, in der Immobilienanzeige bestimmte Angaben aus dem Energieausweis zu machen, diesen Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und dem Käufer nach Vertragsschluss zu übergeben. Viele ältere Bestandsimmobilien, wie sie häufig als Nachlass anfallen, haben noch keinen oder einen abgelaufenen Energieausweis. Es empfiehlt sich, diesen frühzeitig zu beantragen, damit er den Verkaufsprozess nicht verzögert.
Für einen reibungslosen Verkauf ist es hilfreich, die erforderlichen Unterlagen früh zusammenzustellen. Zu den wesentlichen Dokumenten gehören:
Eine vollständige Übersicht bietet die Checkliste Verkaufsunterlagen.
Bevor Entscheidungen über Verkauf, Vermietung oder die Auszahlung eines Miterben getroffen werden, ist eine realistische Einschätzung des Marktwerts hilfreich. Diese bildet auch eine gemeinsame Grundlage für Gespräche innerhalb einer Erbengemeinschaft. Haake Immobilien bietet eine Markteinschätzung vor Ort in Achim an – keine gutachterliche Feststellung des Verkehrswerts, aber eine fundierte Einschätzung auf Basis des aktuellen Marktgeschehens. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Fragen zur Vermarktung einer Nachlassimmobilie in Achim haben.
Ja. Da die Immobilie allen Miterben gemeinsam gehört, ist für den Verkauf die Zustimmung aller erforderlich. Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf blockieren, indem er seine Zustimmung verweigert. Der rechtliche Ausweg ist die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG, die jeder Miterbe beim Amtsgericht beantragen kann. Der Erlös bleibt dabei oft unter dem, was ein freihändiger Verkauf bringen kann – ein weiteres Argument für eine außergerichtliche Einigung.
Maßgeblich ist das Datum, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat – nicht der Zeitpunkt des Erbfalls. Hat der Erblasser das Objekt vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG). Ob Ausnahmetatbestände – etwa eine vorangegangene Eigennutzung – gelten, klärt ein Steuerberater im Einzelfall.
Nein, nicht zwingend. Erben können die Immobilie verkaufen, ohne vorher selbst im Grundbuch eingetragen zu sein (§ 40 GBO). Sie müssen ihr Erbrecht aber nachweisen; dafür ist ein Erbschein oder ein anderes nach § 35 GBO anerkanntes Dokument beim Grundbuchamt einzureichen. Da die Beantragung eines Erbscheins Zeit in Anspruch nehmen kann, sollten Erben diesen Schritt frühzeitig einleiten.
Titelbild: Foto von Wolfgang Weiser auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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