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Stand: Oktober 2026. Wer in Achim eine Immobilie erbt oder wessen Eltern das bisherige Wohnhaus aufgeben, weil sie in eine Pflegeeinrichtung ziehen, steht früh vor der Frage nach dem Wert des Objekts. Diese Frage ist auf mehreren Ebenen bedeutsam: Sie beeinflusst die Höhe einer möglichen Erbschaftsteuer, die Berechnung von Ausgleichsansprüchen unter Miterben und – bei geplanter Veräußerung – den Verhandlungsrahmen. Eine fundierte Werteinschätzung ist in diesen Situationen keine Option, sondern eine Grundlage für informierte Entscheidungen.
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft, und die Immobilie gehört zum gemeinschaftlichen Nachlass. Über Nachlassgegenstände können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Das bedeutet: Ein Verkauf oder eine Belastung der Immobilie ist ohne die Mitwirkung aller Miterben nicht möglich. Die Erbengemeinschaft wird im Grundbuch als solche eingetragen – nicht mit einzelnen Bruchteilen. Die Wertermittlung selbst setzt keine Einigkeit voraus – jeder Miterbe kann sich informieren und eigene Einschätzungen einholen. Die Einigung ist erst erforderlich, wenn über das Objekt tatsächlich verfügt werden soll.
Erben können eine Immobilie verkaufen, ohne zuvor selbst im Grundbuch eingetragen zu sein. Ihr Erbrecht ist gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen – in der Regel durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift durch das Nachlassgericht kann ebenfalls als Nachweis ausreichen; ein handschriftliches Testament allein genügt nicht. Für Nachlasspfleger und Betreuer, die für eine Person handeln, gelten darüber hinaus besondere formale Anforderungen; sie sollten vor Entscheidungen über die Immobilie rechtliche Beratung einholen.
Ausgangspunkt der Bewertung für die Erbschaftsteuer ist der gemeine Wert; er entspricht inhaltlich dem Verkehrswert (auch Marktwert genannt). Er ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks zu einem bestimmten Stichtag erzielt werden würde – ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse. Beim Erbfall ist dieser Stichtag der Todestag des Erblassers.
Das Finanzamt ermittelt diesen Wert nicht durch eine individuelle Marktanalyse, sondern nach standardisierten Verfahren auf Grundlage des Bewertungsgesetzes. Dabei kommen je nach Art der Immobilie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz (§ 182 BewG). Alle drei Verfahren nutzen typisierte Parameter – Bodenrichtwerte, Regelherstellungskosten, Liegenschaftszinssätze –, die von den tatsächlichen Marktverhältnissen abweichen können. Ein steuerlich festgestellter Wert entspricht daher nicht zwingend dem erzielbaren Kaufpreis.
Welches Verfahren sachgerecht ist, hängt von der Immobilie, ihrer Nutzung und der Datenlage im jeweiligen Marktgebiet ab. Ein Steuerberater oder Sachverständiger kann einschätzen, ob das vom Finanzamt angewandte Verfahren dem Objekt angemessen ist.
Erbschaftsteuer fällt nicht auf den vollen Wert an. Nach § 16 ErbStG gelten persönliche Freibeträge, deren Höhe vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erwerber abhängt. Schenkungen, die der Erblasser zugunsten desselben Erben in den letzten zehn Jahren vor dem Erbfall vorgenommen hat, können dessen Steuerlast beeinflussen. Ob und in welcher Höhe nach Berücksichtigung der Freibeträge tatsächlich Steuer anfällt, klärt ein Steuerberater auf der Grundlage der aktuell geltenden Fassung des Erbschaftsteuergesetzes.
Eine wichtige Ausnahme enthält § 13 ErbStG für das sogenannte Familienheim: Erbt ein Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner eine Immobilie, die der Erblasser bis zum Tod selbst bewohnt hat, bleibt dieser Erwerb unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei. Kinder können ebenfalls von einer entsprechenden Befreiung profitieren, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt; für die darüber hinausgehende Fläche gilt die Befreiung nicht. Voraussetzung ist in beiden Fällen der unverzügliche Einzug und eine Selbstnutzung über einen gesetzlich bestimmten Zeitraum; ein vorzeitiger Auszug führt zur rückwirkenden Nachbesteuerung, es sei denn, zwingende Gründe hindern den Erwerber an der Selbstnutzung. Die genauen Bedingungen sind im Einzelfall mit einem Steuerberater zu prüfen.
Erscheint der steuerlich festgestellte Wert zu hoch, können Steuerpflichtige nach § 198 BewG nachweisen, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist. Als Nachweis dient üblicherweise ein Gutachten, das der Gutachterausschuss oder ein entsprechend qualifizierter Sachverständiger auf Grundlage anerkannter Verfahren erstellt. Auch ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für die Immobilie erzielt wurde, kann als Nachweis dienen, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben. Das Finanzamt ist verpflichtet, ein methodisch korrekt erstelltes Gutachten zu berücksichtigen. Ein solches Gutachten kann sich lohnen, wenn die Immobilie erhebliche Mängel oder besondere rechtliche Belastungen aufweist oder wenn die Differenz zum Freibetrag gering ist.
Ist der Wert der Immobilie für die Steuer von Bedeutung, stellt ihn das Finanzamt in einem eigenen Bescheid gesondert fest; gegen diesen Feststellungsbescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden (§ 355 AO). Wer den Wertansatz anzweifelt, sollte diese Frist im Blick behalten und frühzeitig steuerliche Beratung einholen; ein Einspruch allein gegen den Erbschaftsteuerbescheid ändert den festgestellten Wert nicht. Den Nachlasswert-Rechner auf dieser Website können Sie nutzen, um eine erste Orientierung zur Größenordnung des Nachlasses zu erhalten.
Die Markteinschätzung von Haake Immobilien ist keine Verkehrswertermittlung im Sinne von § 194 BauGB und kein Sachverständigengutachten. Sie gibt eine erste Orientierung zur Marktlage und kann als Ausgangspunkt für weitere Entscheidungen dienen. Kostenlose Markteinschätzung anfragen.
Wer eine Immobilie in Achim erbt, hält ein Objekt in einem Markt mit eigenem Profil, das sich von Bremer Stadtlagen ebenso unterscheidet wie von den Verhältnissen im weiteren ländlichen Umland. Das ist für die Bewertung relevant, weil Vergleichswert- und Sachwertverfahren auf lokalen Daten beruhen: Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte und regionale Sachwertfaktoren werden für jedes Marktgebiet gesondert ermittelt. Erben sollten die Marktlage in Achim gezielt abfragen, statt von allgemeinen regionalen Trends auszugehen.
Für Erben, die eine Immobilie in Achim im Bestand halten oder vermieten möchten, ist zudem die laufende Grundsteuerbelastung ein Planungsfaktor. Seit 2025 gilt in Achim bei der Grundsteuer B ein Hebesatz von 433 Prozent (Quelle: Stadt Achim, abgerufen 2026-09-30).
Der Erwerb von Todes wegen ist dem zuständigen Finanzamt binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Erwerb anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Die Anzeige ist schriftlich zu erstatten und begründet noch keine Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung; diese wird vom Finanzamt gesondert angefordert. Die Anzeigepflicht besteht unabhängig davon, ob tatsächlich Erbschaftsteuer anfällt. Unterlagen zur Immobilie – Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Sanierungsnachweise und bei vermieteten Objekten Mietverträge – sollten frühzeitig zusammengestellt werden, damit die Wertermittlung nicht unter Zeitdruck stattfinden muss.
Bei Fragen zur Marktlage in Achim und zum weiteren Vorgehen steht Haake Immobilien für ein erstes Gespräch zur Verfügung. Kontakt aufnehmen.
Nein. Bei einer Erbengemeinschaft können Nachlassgegenstände nur von allen Miterben gemeinsam veräußert werden (§ 2040 Abs. 1 BGB). Verweigert ein Miterbe die Zustimmung, ist ein Verkauf ohne gerichtliches Verfahren nicht möglich.
Steuerpflichtige können nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Sachverständigengutachten oder einen zeitnah erzielten Kaufpreis nachweisen. Außerdem steht gegen den Bescheid, mit dem das Finanzamt den Wert der Immobilie gesondert feststellt, der Einspruch offen, der innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe einzulegen ist (§ 355 AO). In beiden Fällen empfiehlt sich steuerliche Beratung.
§ 13 ErbStG sieht vor, dass die Befreiung auch dann greifen kann, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen – etwa Pflegebedürftigkeit – gehindert war, die Immobilie bis zum Tod selbst zu bewohnen. Ob diese Voraussetzung im Einzelfall erfüllt ist, klärt ein Steuerberater.
Titelbild: Foto von Lydia Verbeke auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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