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Stand: Oktober 2026. Wer vom Nachlassgericht zum Nachlasspfleger bestellt wird oder als rechtlicher Betreuer die Vermögenssorge übernimmt, trägt ab dem ersten Tag Verantwortung für jede Eigentumswohnung, die zum verwalteten Vermögen gehört. Das Wohnungseigentumsrecht kennt keine Anlaufzeit und keine Ausnahmeregelung für Nachlasssituationen: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erwartet einen handlungsfähigen Ansprechpartner, der zahlen, abstimmen und im Zweifelsfall haften kann. Dieser Beitrag beschreibt, was Nachlasspfleger, rechtliche Betreuer und Angehörige in Achim und Umgebung von Beginn an beachten sollten.
Die Bestellung zum Nachlasspfleger nach § 1960 BGB überträgt die Verwaltung des Nachlasses in dem Umfang, den das Nachlassgericht festlegt; der Nachlasspfleger handelt dabei als gesetzlicher Vertreter der Erben. Er nimmt für sie die Rechtsstellung des Erblassers wahr – einschließlich der Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Entsprechendes gilt für den rechtlichen Betreuer, dessen Bestellung nach § 1814 BGB auf die Vermögenssorge erstreckt ist: Auch er nimmt als gesetzlicher Vertreter des Betreuten alle Rechte und Pflichten wahr, die mit einer im Vermögen des Betreuten stehenden Eigentumswohnung verbunden sind.
Der erste Schritt unmittelbar nach der Bestellung sollte die Kontaktaufnahme mit der zuständigen Hausverwaltung sein. Die Bestellungsurkunde ist vorzulegen; die Hausverwaltung ist zur Auskunft über offene Forderungen, den geltenden Wirtschaftsplan und bereits beschlossene Sonderumlagen verpflichtet. Wer diesen Schritt aufschiebt, riskiert, dass Rückstände entstehen oder Beschlüsse wirksam werden, die sich nachträglich nur schwer korrigieren lassen. Parallel empfiehlt es sich, die Beschlusssammlung der WEG einzusehen und laufende Daueraufträge für das Hausgeld zu prüfen.
Das monatliche Hausgeld deckt die laufenden Gemeinschaftskosten ab: Hausmeister, Gebäudeversicherung, Treppenhausreinigung, Heizungswartung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Grundlage ist der Wirtschaftsplan nach § 28 WEG, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellt; über die Vorschüsse beschließen die Wohnungseigentümer. Die Zahlungspflicht besteht unabhängig davon, ob die Wohnung bewohnt oder seit Monaten leer steht. Werden Rückstände erheblich, kann die Eigentümergemeinschaft gerichtlich vorgehen und im äußersten Fall die Zwangsversteigerung der Wohnung betreiben, um ihre Forderungen zu realisieren.
Darüber hinaus können Sonderumlagen anfallen, wenn die Instandhaltungsrücklage für außerplanmäßige Maßnahmen nicht ausreicht – etwa für eine Heizungserneuerung, eine Dachsanierung oder energetische Ertüchtigungen am Gebäude. Die Zahlungspflicht bei einer Sonderumlage trifft denjenigen, der zum Fälligkeitszeitpunkt Wohnungseigentümer ist – nach einem Erbfall also die Erben, auch wenn das Grundbuch noch nicht berichtigt ist. Auch wenn ein Verkauf bereits eingeleitet wurde, kann eine kurzfristig fällige Sonderumlage den Nachlass belasten. Nachlasspfleger und Betreuer sollten daher bei der Hausverwaltung ausdrücklich erfragen, ob solche Beschlüsse bereits gefasst wurden oder absehbar sind, und entsprechende Mittel aus dem verwalteten Vermögen zurückhalten.
Einen ersten Überblick über die monatliche Gesamtbelastung einer leerstehenden Wohnung – Hausgeld, Grundsteuer und weitere Positionen – gibt der Rechner für Haltekosten auf dieser Website.
Neben dem Hausgeld läuft die Grundsteuer ohne Unterbrechung weiter. Der Hebesatz für die Grundsteuer B beträgt in Achim ab 2025 laut Angabe der Stadt Achim 433 Prozent. Für Nachlasspfleger und Betreuer bedeutet das: Eine leerstehende Wohnung im Nachlass oder im Vermögen des Betreuten verursacht laufende Kosten, die aus der verwalteten Masse zu begleichen und sorgfältig zu dokumentieren sind. Auch verbrauchsunabhängige Positionen wie Gebäudeversicherung und Gemeinschaftskosten laufen bei Leerstand unverändert weiter.
Angehörige, die eine Wohnung in Achim oder dem Umland verwalten, während ein Elternteil in eine Pflegeeinrichtung gezogen ist, stehen vor derselben Frage: Wie lange ist das Halten wirtschaftlich vertretbar, und wann übersteigen die laufenden Kosten den erzielbaren Mehrwert? Eine frühzeitige Markteinschätzung schafft die nötige Entscheidungsgrundlage. Eine kostenlose Markteinschätzung durch Haake Immobilien kann als erster Schritt genutzt werden.
Mit der gerichtlichen Bestellung kann der Nachlasspfleger beziehungsweise Betreuer das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung als gesetzlicher Vertreter ausüben. Eine gesonderte Vollmacht der Erben oder des Betreuten ist nicht erforderlich; der Bestellungsbeschluss des Nachlassgerichts beziehungsweise der Betreuerausweis ist die ausreichende Legitimation. Sind die Erben bekannt und haben sie die Erbschaft angenommen, ist für eine Nachlasspflegschaft kein Raum (§ 1960 Abs. 1 BGB); Miterben können ihr Stimmrecht dann nur einheitlich ausüben.
Nicht alle Abstimmungen sind gleich folgenreich, aber einige haben sofortige finanzielle Konsequenzen. Sonderumlagen, Modernisierungsbeschlüsse und die Festsetzung der Vorschüsse binden den Nachlass oder das Betreuten-Vermögen unmittelbar. Bei kostenintensiven oder strittigen Beschlüssen empfiehlt sich ein ausdrücklicher Widerspruch zu Protokoll – er dokumentiert, dass die verwaltende Person die Interessen des Nachlasses oder des Betreuten aktiv vertreten hat. An der Wirksamkeit des Beschlusses ändert ein Widerspruch allein nichts: Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Einladungen, Tagesordnungen und Versammlungsprotokolle gehören sorgfältig zu den Verfahrensakten; sie sind Bestandteil der Rechenschaftspflicht gegenüber dem Gericht.
Steht die Wohnung leer, besteht zudem eine Pflicht zur Verkehrssicherung. Defekte Heizungsanlagen, unentdeckte Wasserschäden oder Schimmelbefall im Sondereigentum können Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den Nachlass begründen und nach § 823 BGB Schadensersatzforderungen auslösen. Regelmäßige Begehungen und deren schriftliche Dokumentation sind deshalb ein wesentlicher Bestandteil ordnungsgemäßer Verwaltung.
Soll die Eigentumswohnung veräußert werden, bedarf der Betreuer nach § 1850 BGB der Genehmigung des Betreuungsgerichts für jede Verfügung über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück. Für den Nachlasspfleger gilt über § 1888 BGB das Entsprechende; über die Genehmigung entscheidet bei ihm das Nachlassgericht. Das Gericht erwartet für seine Entscheidung eine nachvollziehbare Grundlage: Es muss erkennbar sein, dass der Verkaufspreis dem aktuellen Marktniveau entspricht.
Eine Markteinschätzung durch einen ortskundigen Immobilienmakler kann dazu beitragen; ob das Gericht zusätzlich ein Gutachten verlangt, entscheidet es selbst. Sie ist kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, kann aber als sachliche Entscheidungs- und Nachweisgrundlage gegenüber dem Gericht und in der Verhandlung mit Kaufinteressenten dienen. Auf der Seite Nachlassimmobilie verkaufen finden Sie weitere Informationen zum Ablauf. Einzelheiten zur gerichtlichen Genehmigungspflicht sind unter Betreuungsgerichtliche Genehmigung beschrieben.
Nein. Der Nachlasspfleger begleicht Verbindlichkeiten aus der Nachlassmasse, nicht aus seinem Privatvermögen. Persönlich haftet er, wenn er seine Pflichten, etwa Zahlungspflichten, schuldhaft vernachlässigt hat und der Nachlassmasse dadurch ein Schaden entstanden ist – etwa durch Verzugszinsen oder Mahnkosten, die bei rechtzeitiger Zahlung nicht angefallen wären. Bei Fragen zur konkreten Haftungsabgrenzung empfiehlt sich die Beratung durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Leerstand befreit nicht von der Hausgeldzahlungspflicht. Werden Rückstände erheblich, kann die Eigentümergemeinschaft die gerichtliche Beitreibung einleiten und im äußersten Fall die Zwangsversteigerung der Wohnung beantragen. Frühzeitige Kommunikation mit der Hausverwaltung und zuverlässige Zahlungen sind das einfachste Mittel, um dieses Risiko zu vermeiden.
Nicht für jeden Beschluss. Laufende Entscheidungen im Rahmen ordentlicher Verwaltung – etwa die Zustimmung zu einer Instandhaltungsmaßnahme oder die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung – fallen in die reguläre Verwaltungskompetenz. Genehmigungspflichtig nach § 1850 BGB sind die Verfügung über das Grundstück selbst und schon die Verpflichtung dazu, also insbesondere der Abschluss eines Kaufvertrags. Bei Unsicherheiten über den Umfang der Genehmigungspflicht sollte rechtzeitig Rücksprache mit dem Betreuungsgericht oder einem Notar gehalten werden.
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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