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Wenn ein Elternteil dauerhaft in ein Pflegeheim zieht, stellt sich Familien rasch die Frage nach dem Elternhaus: Kann es auf die Kinder übertragen werden, bevor das Sozialamt auf das Vermögen zugreift? Der Gedanke ist verständlich, die rechtlichen Folgen einer übereilten Entscheidung können jedoch erheblich sein. Dieser Beitrag erläutert, welche gesetzlichen Regeln gelten, was das Sozialamt tatsächlich prüft und welche Handlungsmöglichkeiten Angehörigen, Erbengemeinschaften, Nachlasspflegern und Betreuern in der Region Achim bleiben. Stand: Oktober 2026. Die folgenden Ausführungen dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Hilfe zur Pflege nach dem Sozialgesetzbuch XII wird nur geleistet, wenn jemand die anfallenden Kosten nicht aus eigenem Einkommen und Vermögen bestreiten kann. Das Sozialamt beschränkt seine Prüfung dabei nicht auf den Zeitpunkt des Antrags. Es untersucht auch, welche Vermögensübertragungen in den zurückliegenden Jahren stattgefunden haben.
Das bürgerliche Recht sieht vor, dass Schenkungen zurückgefordert werden können, wenn der Schenker danach seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr selbst bestreiten kann (§ 528 BGB). Das Sozialamt tritt bundesweit in diese Ansprüche ein. Der relevante Zeitraum beträgt zehn Jahre: Schenkungen, die bei Eintritt der Bedürftigkeit weniger als zehn Jahre zurückliegen, können dem Grunde nach aufgegriffen werden (§ 529 BGB). Für die Einordnung im Einzelfall ist die Beratung durch einen auf Sozialrecht spezialisierten Rechtsanwalt unerlässlich.
Auch ein Verkauf zu einem deutlich unter dem Marktwert liegenden Preis löst das Problem nicht. Die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem tatsächlichen Verkehrswert wird als Schenkung behandelt und unterliegt derselben zehnjährigen Prüfung. Das Sozialamt hat Zugriff auf Grundbuchauszüge und überprüft historische Übertragungen sowie auffällig niedrige Kaufpreise zwischen nahen Verwandten.
Nicht jedes Vermögen ist für das Sozialamt verwertbar. Nach § 90 SGB XII ist ein Schonvermögen gesetzlich geschützt (Stand: Oktober 2026). Angemessene Haushaltsgegenstände gehören ebenfalls zu den geschützten Positionen.
Ein angemessenes, selbst bewohntes Eigenheim genießt solange besonderen Schutz, wie die pflegebedürftige Person selbst darin lebt oder ihr nicht getrennt lebender Ehegatte oder Lebenspartner das Gebäude bewohnt (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Dieser Schutz ist unmittelbar an die tatsächliche Nutzung geknüpft. Sobald das Haus dauerhaft leersteht und auch kein Ehegatte oder Lebenspartner mehr dort wohnt, entfällt der Schutz. Die Immobilie gilt dann als verwertbares Vermögen, und das Sozialamt kann eine Verwertung – durch Vermietung oder Verkauf – einfordern. Wer in dieser Frage Unklarheiten hat, sollte einen Rechtsanwalt oder eine auf Sozialrecht spezialisierte Beratungsstelle aufsuchen.
Wurde die Immobilie in der Vergangenheit auf Kinder übertragen, aber mit einem Nießbrauchvorbehalt nach § 1030 BGB verbunden – die übertragende Person behält also das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen –, stellt sich eine Folgefrage: Wann beginnt die zehnjährige Frist? Liegt der Beginn beim Tag der Eintragung oder erst beim Ende des Nießbrauchs? Für die Rückforderung durch das Sozialamt hindert der Nießbrauch den Beginn der Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. In bestimmten Konstellationen hat die Rechtsprechung für den Pflichtteilsergänzungsanspruch entschieden, dass die Frist erst mit dem Ende der Belastung zu laufen beginnt. Wer sich auf den Zeitraum einer zurückliegenden Übertragung verlässt, sollte deshalb durch einen Rechtsanwalt oder Notar prüfen lassen, ob die Übertragung mit solchen Lasten verbunden war.
Eine gesonderte Frage betrifft das Erbrecht: Nach § 2325 BGB gilt für den Pflichtteilsergänzungsanspruch, dass Schenkungen je nach Zeitabstand zum Erbfall unterschiedlich stark angerechnet werden. Für jedes Jahr, das seit der Schenkung vergangen ist, sinkt der anrechenbare Anteil um ein Zehntel. Diese erbrechtliche Regelung und der sozialrechtliche Rückforderungsanspruch folgen unterschiedlichen Logiken; beide können für dieselbe Schenkung gleichzeitig relevant sein. Für Fragen zu diesen Wechselwirkungen ist ein Notar oder Rechtsanwalt die richtige Anlaufstelle.
Für Eigentümer im Bereich Achim ist zu beachten, dass ein Leerstand laufende Kosten verursacht, unabhängig davon, ob ein Verkauf oder eine Vermietung geplant ist. Neben Versicherungsbeiträgen und Instandhaltungsaufwand fällt die Grundsteuer an – auch auf ein unbewohntes Haus. Ab dem Jahr 2025 gilt in Achim ein Grundsteuer-B-Hebesatz von 433 Prozent (Quelle: Stadt Achim, abgerufen 2026-09-30). Diese laufenden Verpflichtungen treten neben die monatlichen Pflegekosten und sollten in die Gesamtplanung einbezogen werden.
Wenn unklar ist, ob eine Vermietung oder ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoller ist, gibt eine realistische Markteinschätzung die notwendige Grundlage. Eine kostenlose Markteinschätzung von Haake Immobilien kann als Ausgangspunkt dienen, bevor weitergehende Entscheidungen getroffen werden.
Für Familien, bei denen das Haus nach dem Heimeinzug leersteht und ein mehrjähriger Aufenthalt zu erwarten ist, bietet ein frühzeitig geplanter Verkauf zum Marktpreis oft den übersichtlichsten Weg. Der Unterschied zu einem erzwungenen Verkauf liegt in der Kontrolle: über den Zeitplan, über die Aufbereitung des Hauses und über die Verhandlungsposition.
Eine Frage, die vor dem Verkaufsstart geklärt werden sollte, betrifft eine mögliche Spekulationssteuer. Nach § 23 EStG kann beim Verkauf einer Immobilie ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen, wenn die Immobilie weder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren noch durchgehend seit der Anschaffung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Bei einer geschenkten Immobilie zählt die Anschaffung durch den Schenker. Da der Heimeinzug häufig den Beginn eines Leerstands markiert, kann sich dieser Sachverhalt in kurzer Zeit verändern. Wer diese Frage rechtzeitig stellt, hat mehr Gestaltungsspielraum. Den Spekulationssteuer-Rechner auf dieser Website können Sie für eine erste Einschätzung nutzen; für eine verbindliche Auskunft ist ein Steuerberater zuständig.
Ein Verkauf, dessen Erlös nachweislich für Heimkosten eingesetzt wird, steht vollständig im Einklang mit der gesetzlichen Verwertungspflicht. Das erleichtert die Kommunikation mit dem Sozialamt und schafft für alle Beteiligten Klarheit. Für ein erstes Gespräch über die nächsten Schritte können Sie sich unverbindlich melden.
Nicht zwingend und nicht sofort. Die Verwertungspflicht greift erst dann konkret, wenn Hilfe zur Pflege beantragt wird und kein gesetzlicher Schutzgrund mehr vorliegt – etwa weil auch kein Ehegatte oder Lebenspartner mehr in der Immobilie wohnt. Wer frühzeitig plant, behält einen deutlich größeren Handlungsspielraum, als wer erst auf Druck von außen reagiert. Rechtliche Einzelheiten klärt ein Fachanwalt für Sozialrecht.
Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz, das im Januar 2020 in Kraft getreten ist, greift das Sozialamt auf das Einkommen von Kindern nur dann zurück, wenn ihr jährliches Gesamteinkommen – die Summe ihrer steuerlichen Einkünfte, nicht das Bruttoeinkommen – 100.000 Euro übersteigt (§ 94 Abs. 1a SGB XII; Stand: Oktober 2026, gilt bundesweit). Für die Rückforderung eines Geschenks nach § 528 BGB spielt diese Einkommensgrenze keine Rolle. Diese Frage ist jedoch von der Frage nach dem Vermögen der pflegebedürftigen Person streng zu trennen: Ein nicht geschütztes Haus muss als Vermögen eingesetzt werden, unabhängig davon, was die Kinder verdienen. Beide Fragen werden vom Sozialamt getrennt bewertet. Für Einzelheiten empfiehlt sich eine Rechtsberatung.
Liegt die Schenkung bei Eintritt der Bedürftigkeit nachweislich mehr als zehn Jahre zurück, greift der Rückforderungsanspruch nicht mehr (§ 529 BGB); ein vorbehaltener Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht ändert daran nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nichts. Für den Pflichtteilsergänzungsanspruch kann es dagegen darauf ankommen, ob die Übertragung mit einem Nießbrauch oder einem Wohnungsrecht verbunden war; in bestimmten Konstellationen beginnt die Frist dort erst mit dem Ende dieser Lasten zu laufen. Auch die erbrechtlichen Folgen – insbesondere der Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB – sind gesondert zu prüfen. Eine Beratung durch einen Notar oder Rechtsanwalt ist in solchen Fällen unverzichtbar.
Titelbild: Foto von Nick Sorockin auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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